Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Это может быть управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственное управление домом владельцами квартир. Для принятия решения должен быть кворум – на собрании необходимо присутствие собственников 51% квадратных метров недвижимости в доме.
ТСЖ или управляющая компания: определились только половина крымчан
Основным отличием управляющей компании является то, что вопросы обслуживания дома решаются без непосредственного участия жильцов. Каждый хозяин квартиры подписывает договор с компанией, таким образом делегируя ей полномочия в вопросах управления домом и общим имуществом (лифтами, территорией, подвалами, чердаками и нежилыми помещениями). Однако краеугольным камнем при такой форме управления являются деньги, ведь УК не заинтересована в том, чтобы снизить расходы жильцов на обслуживание дома. Кроме того, несмотря на то, что теоретически УК должна отчитываться о тратах, ее финансовая деятельность в большинстве случаев остается для жильцов закрытой.
Если в домах менее 30 квартир, то собственники жилья могут не объединяться в ТСЖ и не заключать договор с УК, а осуществлять непосредственное управление своим домом.
"Председатель дома от имени жильцов заключает договора с подрядчиками на вывоз мусора и текущие работы по обслуживанию дома. Таким образом люди уходят от квартплаты и самостоятельно устанавливают свой финансовый план на год на свое усмотрение", — рассказала начальник Инспекции по жилнадзору РК Ирина Кондратюк.
По данным Инспекции по жилищному надзору, в Крыму на учете стоят более 15 тысяч многоквартирных домов. Из них с формой управления определились чуть больше половины: 6,6 тысяч домов выбрали управляющую компанию, около 1 тысячи домов создали товарищество собственников жилья и жители еще тысячи домов решили осуществлять непосредственное управление недвижимостью.
Такую пассивность жительница Киевского района Симферополя Ирина Горохова объяснила тем, что многие управляющие компании пытаются принудить горожан к заключению договоров на кабальных для них условиях.
"Способ подписания договора у наших МУПов – это запугивание старушек. Мол, вас продадут, выставят на тендер, и вы не представляете себе последствия. И бабушка, которая всю жизнь зарабатывала и имеет 33 квадратных метра, она всего боится. Применялись и способы давления, например, заявляли, что не будут выполнять заявки до подписания договора, — сказала Горохова. – А в договорах были просто кабальные условия".
Жилищно-коммунальное хозяйство Крыма. Подборка материалов РИА Новости (Крым) >>
Однако без этого договора добиться от МУПов надлежащего обслуживания дома собственники жилья не могут, поскольку "без договора управления потребитель и исполнитель услуг друг другу никто", — подчеркнула Ирина Кондратюк.
Нерешительных хозяев жилья – на тендер
Если собственники квартир проявили пассивность и самостоятельно не провели легитимные собрания жильцов, не выбрали способ управления своим домом и не заключили вовремя договор на управление домом, для многоквартирного дома проводится открытый конкурс по выбору управляющей компании.
В соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса РФ, эта же процедура ждет жителей дома, где менее 30 квартир, если они решили не осуществлять непосредственное управление домом и не заключили прямые договора на обслуживание с ресурсопоставляющими организациями.
Кроме того, открытый конкурс проводят при сдаче в эксплуатацию новостройки. В этом случае в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод ее в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о проведении конкурса на официальном сайте. После этого есть 40 дней для проведения конкурса.
Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей компании решением суда аннулирована лицензия. Однако во всех этих случаях собственники квартир не смогут регулировать тарифы компании, которая выиграла торги – они считаются экономически обоснованными для конкретного дома.
Тарифная политика – в руках жильцов
Тарифы на услуги, оказываемые управляющими организациями, устанавливаются на общем собрании собственников жилья. Компания вправе предложить свою экономическую аргументацию, однако последнее слово остается за людьми.
Есть 28 услуг, которые может оказывать УК, однако этот перечень варьируется для каждого конкретного дома. Обязательный минимум услуг, который обязуется выполнять управляющая организация, согласовывается до подписания договора с учетом финансовых возможностей жильцов. По сути, управляющие компании могут оказывать и все 28 услуг, однако граждане должны быть согласны оплачивать их все.
По словам Кондратюк, на полуострове есть компании, установившие тариф на уровне 50 рублей за квадратный метр, и жильцы согласны на него, поскольку за свои деньги им создают максимально комфортные условия проживания. Но большинство крымчан все же оказываются не готовы к таким суммам.
"Изначально нам назвали тариф в 12 рублей за квадратный метр, куда входили, например, лампочки в подъезде. А зачем я буду ежемесячно переплачивать за это, если потом все равно не дождусь? Я всегда покупала лампочки самостоятельно, поэтому платить по 50-60 рублей в месяц за них не собираюсь. Были и аналогичные мелкие услуги, от которых мы отказались, оставив необходимый минимум услуг и тариф в 8 рублей за метр", — рассказала жительница Бахчисарая Анна Попова.
Не раскрыл информацию – заплати 100 тысяч
Информационные стенды – еще один обязательный атрибут каждой управляющей компании. Они должны быть установлены в офисе УК и содержать актуальную информацию о заключенных договорах, лицензии, тарифах на услуги ЖКХ, а также финансовую отчетность. Такие материалы необходимы для граждан, которые не могут самостоятельно найти нужную информацию в Интернете.
Горы мусора во дворе и ремонт поломок за свой счет: кто защитит права жильцов
Работу управляющих компаний полуострова контролирует Инспекция по жилищному надзору Республики Крым. Отсутствие воды не отражается в квитанциях, двор утопает в мусоре при ежемесячном перечислении денег за уборку, игнорирование заявок жильцов на устранение неисправностей внутридомовых сетей? Все это – основания для обращения в контролирующий орган, однако для этого нужно соблюдать определенный регламент.
Часть крымчан сэкономят на взносах на капремонт домов >>
По словам главного государственного жилинспектора Крыма Ирины Кондратюк, для более быстрого реагирования крымчанам необходимо сообщать о фактах неисполнения условий договора управляющими компаниями с указанием конкретной компании и уже предоставленным от нее ответом. По ее словам, львиная доля обращений поступает от жителей полуострова, которые даже не знают названия управляющей организации и, соответственно, решить вопрос с управленцами на месте не пытались.
Договор управления домом заключается минимум на 1 год, однако при в определенных случаях крымчане вправе досрочно расторгнуть договор.
"Его можно расторгнуть раньше времени, если аргументированно пожаловаться в Инспекцию на качество предоставления услуг. Первый раз эта кампания будет привлечена к административной ответственности, во второй – компанию лишают права продолжать управленческую деятельность", — отметила Кондратюк.
