Лайфхаки для ипотеки: учим платить меньше

СИМФЕРОПОЛЬ, 10 ноя - РИА Новости Крым. Несмотря на подъем ключевой ставки Банка России, спрос россиян на ипотеку продолжает расти. Например, группа ВТБ, куда входят также банки РНКБ и "Открытие", с начала года выдала ипотечные кредиты на сумму более одного триллиона рублей, что стало абсолютным рекордом. Высокий спрос, по мнению специалистов, во многом объясняется стремлением граждан воспользоваться льготными государственными программами по поддержке ипотеки, на которые сегодня приходится значительная доля выданных кредитов. Об ипотечных госпрограммах, а также о других вариантах сэкономить на ипотеке и уменьшить долговую нагрузку, расскажем в этом материале.

УЧАСТИЕ В ГОСПРОГРАММАХ

По данным группы ВТБ, наиболее популярными среди россиян в текущем году стали программы семейной ипотеки и льготной ипотеки на новостройки. Так, программа семейной ипотеки доступна семьям, где с 1 января 2018 года родился ребенок, а также семьям с двумя детьми не старше 18 лет. Ставка здесь составляет от 5% годовых, первоначальный взнос - от 15%.

В свою очередь, по программе льготной ипотеки на новостройки, которая действует до 1 июля 2024 года, кредит можно взять по ставке от 8% годовых с первоначальным взносом от 20%. По этой программе можно купить как готовое жилье у застройщика, так и квартиру в строящемся доме.

Для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний работает специальная программа льготной ипотеки со ставкой до 5% годовых и первоначальным взносом от 20%. В 2023 году эта ипотека стала доступнее за счет расширения возрастных рамок и более мягких критериев по заработной плате. После оформления такой ипотеки нужно обязательно работать в ИТ-отрасли в течение пяти лет.

Также есть льготные программы для военных и для желающих купить жилье в сельской местности (сельская ипотека). "Жилье в Крыму всегда пользуется активным спросом, а государственные программы поддержки ипотечного кредитования обеспечивают доступность ежемесячных платежей и комфортные условия кредитования", - рассказали специалисты одного из ведущих крымских банков.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ В ПОМОЩЬ

Для формирования первоначального взноса или погашения ипотечного кредита можно использовать материнский капитал, размер которого в 2023 году составляет 589,5 тысячи рублей при рождении первого ребенка и 779 тысяч рублей при рождении второго.

При использовании маткапитала для первого взноса банковские специалисты советуют добавлять к сумме сертификата еще и дополнительные собственные средства. В этом случае банк охотнее идет на одобрение кредита, так как видит серьезный настрой клиента и соответствующим образом оценивает риски.

"Отметим, что материнский капитал можно использовать и при участии во всех льготных ипотечных программах: жилье в новостройках, семейной, сельской, военной ипотеках. При этом все нужные документы помогут собрать специалисты банка", - рассказывают эксперты.

ПЕРВЫЙ ВЗНОС: ЧЕМ БОЛЬШЕ, ТЕМ ЛУЧШЕ

Ипотека характерна тем, что покупатель в итоге существенно переплачивает относительно стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора. Уменьшить эту переплату позволит максимально возможный первоначальный взнос. С одной стороны, в этом случае сокращается сумма кредита и, соответственно, ежемесячные выплаты. С другой стороны, внесение сразу большой суммы рассматривается банком как подтверждение платежеспособности клиента, в связи с чем заемщику могут предложить более благоприятные условия погашения кредита.

Сегодня на сайте любого банка работает ипотечный калькулятор, который позволит предварительно рассчитать общий объем выплат при том или ином первоначальном взносе. Предположим, при покупке квартиры в новостройке стоимостью пять миллионов рублей, ваш первоначальный взнос - один миллион рублей (20%). В этом случае при сроке кредита 10 лет и ставке 9% общая сумма выплат по договору ипотеки составит 6,08 миллиона рублей. В то же время при первоначальном взносе в два миллиона рублей (40%) общая сумма выплат уменьшается до 4,56 миллиона рублей.

ОПТИМАЛЬНЫЙ СРОК И ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ

На размер переплаты влияет также срок ипотечного кредита: чем он больше, тем больше переплата, которую мы отдаем банку за пользование деньгами. На примере, рассмотренном выше, мы видим, что при 10-летнем сроке общая сумма выплат составляет 6,08 миллиона рублей, тогда как при 5-летнем - уже 4,98 миллиона рублей. Однако при сокращении срока кредита существенно увеличивается ежемесячный платеж: если в первом случае он составляет чуть более 50 тысяч, то во втором случае - 83 тысячи рублей.

Поэтому важно объективно оценить свои возможности, чтобы не допустить просрочки, которая грозит штрафными санкциями и увеличением суммы долга. Если просрочка все же допущена, нужно сразу обратиться в банк, где могут предложить отсрочку в оплате.

Таким образом, срок кредита нужно выбирать так, чтобы после осуществления ежемесячного платежа у вас оставались средства на нормальную жизнь. Если же вам каким-то образом удастся сэкономить или получить дополнительный доход, вы всегда сможете выбрать опцию досрочного погашения. Так, если ваш ежемесячный платеж составляет 60 тысяч рублей, вы можете заплатить 80 тысяч, тем самым уменьшив переплату. Для этого необходимо подать заявление или уведомить банк через мобильное приложение.

Возможен и обратный вариант: вы сталкиваетесь с ситуацией, когда происходит временное снижение доходов или непредвиденный рост трат. Тогда можно увеличить срок кредитования, тем самым снизив ежемесячный платеж. При возвращении ситуации в нормальное русло можно вновь перейти к тактике досрочного погашения, снижая обязательный платеж или срок возврата кредита.

"Банки, как правило, не ставят ограничений по досрочному погашению ипотеки, поэтому делать это нужно при любой возможности. При этом больше платить по ипотеке выгодно именно на начальном этапе - это позволит максимально сократить переплату по процентам", - отмечают банковские специалисты.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ

Рефинансирование (получение нового кредита для погашения предыдущего) имеет смысл, когда рыночная ситуация ощутимо меняется в сторону снижения процентных ставок. Так, если вы взяли ипотеку под 12%, а рыночные ставки через год упали до 10%, можно оформить новый жилищный кредит.

"Браться за рефинансирование имеет смысл, когда разница в ставках составляет от 1,5 процентного пункта и сумма долга еще довольно значительна (погашено менее половины ипотечного кредита). В противном случае, внесение страховых взносов и оплата прочих услуг может "съесть" всю предполагаемую экономию. Также при рефинансировании можно изменить срок кредита и пересмотреть размер ежемесячных платежей", - отмечают специалисты.

ОФОРМИТЕ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ

Неплохо сэкономить позволит также оформление имущественного налогового вычета, для чего нужно подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию. По закону, гражданин, который платит налоги на доходы по ставке 13%, может единожды обратиться за вычетом при покупке недвижимости, вернув тем самым до 13% ее стоимости. Максимальная сумма при расчете налогового вычета (независимо от реальной стоимости недвижимости) составляет два миллиона рублей, а это значит, что вернуть можно 260 тысяч рублей. Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке - здесь максимальная сумма при расчете составляет 3 миллиона рублей, а сам вычет - 390 тысяч рублей.

Полученные средства (в сумме до 650 тысяч рублей) можно направить, в том числе, на досрочное погашение кредита, что поможет уменьшить срок возврата или ежемесячные платежи. Если жилье находится в совместной собственности, налоговый вычет могут получить оба супруга.

ЛЬГОТЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ И БАНКОВ

Некоторые крупные застройщики сегодня имеют собственные или совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки. Их предложения могут предусматривать некий льготный период (как правило, несколько месяцев), когда ставка снижается до 0,1-1% годовых.

В свою очередь, банк может предложить клиенту льготные условия по ипотеке, если у того имеется зарплатная карта данного банка. Правда, такая помощь может быть обставлена рядом условий, включающих оформление страховки и плату за пользование сервисом электронной регистрации.

ЭКОНОМИМ НА СТРАХОВАНИИ

Страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным по закону, однако в случае отказа клиента от личного страхования банки имеют право увеличить размер процентной ставки. Как правило, заемщику выгоднее оформить личную страховку, чем платить повышенные проценты. При этом, если с заемщиком что-то случится, страховая компания выплатит остаток задолженности по ипотеке.

"Страховой полис можно оформить и самостоятельно в одной из аккредитованных страховых организаций, отвечающих требованиям банка. Как правило, стоимость страховки в такой компании может быть существенно ниже, чем в банке", - поясняют специалисты.