МОСКВА, 11 сен — РИА Новости (Крым). Вхождение Крыма в состав РФ не поменяло менталитет игроков местного рынка жилья, в частности на "вторичке" они выставляют цены в долларах, что ведет к удорожанию предложения — средняя цена за год увеличилась в рублях почти на 40%, говорят эксперты, опрошенные РИА Новости. Такая картина, по их мнению, складывается на фоне дефицита доступных вариантов жилья в регионе, а также небольшого числа застройщиков, работающих по схеме 214-ФЗ.
Невозможность рубля
Кризис в экономике РФ оказывает непосредственное влияние на крымский рынок жилья. Падение курса национальной валюты вызывает фактическое удорожание недвижимости в Крыму, цены на которую традиционно привязываются к американскому доллару, считает координатор торговой системы REM Navigator Олег Сикорский.
Если проследить за динамикой курса валюты, а, соответственно, за изменением цен, то можно увидеть несколько траекторий активности на вторичном рынке квартир за год. Резкое изменение курса доллара осенью 2014 года спровоцировало скачок цен. Временно рынок был заморожен. Но в начале этого года ситуация изменилась: миф о том, что Москва скупает все за любые деньги, который заставлял продавцов держать цены на высоком уровне, был развенчан, и продавцы пошли на снижение ценников, отмечает Ожиганова.
Согласно данным портала Domofond.ru, в Крыму наблюдается рост цен на вторичном рынке жилья относительно прошлого года. Так, средняя стоимость "квадрата" в квартирах на полуострове в августе 2015 года была на уровне 81,2 тысячи рублей или 1,1 тысячи долларов, что в рублях почти на 40% выше, чем прошлогодний показатель.
В 2014 году средняя стоимость "квадрата" не поднималась выше 48,7 тысячи рублей, что на 11 сентября прошлого года составляет примерно 1,3 тысячи долларов по курсу 37,1 рублей за один доллар. На сегодняшний же день валюта подорожала практически вдвое — до 68,5 рубля по курсу на 11 сентября 2015 года.
Динамика цен по всему полуострову неоднородная, поэтому стоит рассматривать каждый регион отдельно.
Ожиганова утверждает, что с начала года владельцы недвижимости в Ялте, где квартиры стоят традиционно дороже, постепенно снижают долларовые цены. Падение составляет более 20%, а в пригородах — примерно 25-30%. Она уверена, что есть все предпосылки для продолжения тенденции, но тут же уточняет, что при таком снижении рублевые цены растут, как уже было сказано, в связи с падением рубля по отношению к американской валюте.
Так, например, в спальных районах Ялты год назад обычную "однушку" можно было приобрести за 1,5-1,7 тысячи долларов за квадратный метр, в районе 55,6 — 63 тысяч рублей по курсу на сентябрь прошлого года. Сейчас такая квартира стоит не больше 1,2-1,3 тысячи долларов, то есть 82-88,7 тысячи рублей.
Самое дорогое предложение на рынке Ялты стоит примерно 4-5 тысячи долларов или от 273 до 341 тысячи рублей за "квадрат", приводит данные Ожиганова.
Алушту аналитики портала ставят на второе место по стоимости жилья. Здесь средняя цена квартир держится на уровне 98,5 тысячи рублей за 1 квадратный метр — 1,4 тысячи долларов. Третье место у Севастополя — 1 квадратный метр обойдется в 85,6 тысячи рублей или 1,2 тысячи долларов.
В Симферополе за год наблюдается рост более 15%, отмечает Сикорский. Например, стоимость квадратного метра на рынке двухкомнатных квартир выросла с 1 тысячи долларов до 1,2 тысячи долларов, а "квадрата" в трехкомнатных — с 952 до 984 долларов.
Самые же дешевые предложения по "вторичке" — в Керчи. Цены здесь выше прошлогодних показателей на 43%, но остаются самыми доступными: квадратный метр сейчас обойдется в 55,6 тысячи рублей или 814 долларов.
"На первичном рынке ситуация немного другая, за последний год в Крыму активизировалось строительство новых домов, застройщиками которых являются как крымские организации, так и компании со стороны РФ", — рассказывает Ожиганова.
Однако, по ее словам, московские застройщики пока не заходили на рынок. Это связано с тем, что когда Крым еще находился в составе Украины, земли в основном выделялись под индивидуальное жилищное строительство, и сейчас крупным компаниям нужно проводить дополнительные работы по переоформлению статуса участков и подготовке проекта, который бы отвечал ландшафтным особенностям полуострова.
В Минстрое отмечают, что объемы ввода жилья сейчас уступают прошлогодним показателям. За первые полгода было введено 142,5 тысячи квадратных метров, и пока это на 736,3 тысячи "квадратов" меньше результатов конца 2014 года, приводит данные Росстата в пресс-службе министерства. "Однако, как показывает практика, к концу года сдается в эксплуатацию большая часть строящегося жилья. Поэтому проводить сравнительный анализ этих показателей считаем преждевременным", — комментируют в ведомстве.
Многие застройщики Крыма и Севастополя строят медленнее, чем девелоперы с аналогичными проектами в других регионах России, считает руководитель портала dom8292.ru Андрей Козлов. Он также отмечает, что небольшое количество строительных компаний, работающих в регионе по схеме 214-ФЗ, то есть с договорами долевого участия, немного ограничивает спрос на первичном рынке.
Тем не менее, Ожиганова говорит, что именно из-за роста предложения квартир в новостройках интерес покупателя развернулся в сторону "первички", поскольку в отличие от продавцов на "вторичке", застройщики предлагают фиксированные цены в рублях, а также есть возможность купить жилье на стадии строительства, а значит дешевле.
"Приобрести квартиру в строящемся доме эконом-класса в Ялте можно от 50 тысяч рублей за квадратный метр, в пригороде Ялты — от 40 тысяч рублей за "квадрат". В сегменте класса "комфорт" цены начинаются от 80 тысяч рублей, в "элитке" — от 100 тысяч рублей", — рассказывает эксперт компании "Второй дом".
Цены на жилье в готовых новостройках выше на 50-70%. Самые дешевые предложения здесь в Керчи и Феодосии — 60-65 тысяч за квадратный метр, а самое дорогое, опять же, в Ялте, где "квадрат" стоит 600 тысяч рублей в новом элитном доме.
Ожидание возможного
"Для многих жителей России, покупка квартир в Крыму не является вещью первой необходимости, в основном люди покупают жилье для комфортного отдыха, либо в коммерческих целях. Однако большинство местных покупателей считает вложение в недвижимость наиболее ликвидным способом сбережения средств", — говорит Ожиганова.
Хотя руководитель портала dom8292.ru не сбрасывает со счетов и потенциальных покупателей из других российских регионов, которые могут принять решение о покупке после посещения острова в "горячий" туристический сезон.
Несмотря на то, что за последнее время местный рынок перенес несколько ощутимых колебаний, он целом остается привлекательным даже в период кризиса, уверена Ожиганова. Многие застройщики приняли политику демпинга, акций и скидок: строительные организации, продавая объекты на стадии строительства, установили систему лояльности для покупателей в качестве индивидуальной беспроцентной рассрочки на разный период времени, что является хорошей альтернативой потребительскому и ипотечному кредитованию.
Но есть и негативные моменты. Сикорский считает, что определенные проблемы внутри рынка связаны с неудовлетворительной организованностью работы Госкомрегистра (Росреестра): очереди на регистрацию сделок до 2 месяцев, необоснованные отказы в регистрации. Не самую приятную роль также играет и отсутствие на полуострове филиалов крупных российских банков и современных финансовых сервисов, а также недостаточное финансирование социально-экономических программ развития Крыма и общее депрессивное состояние экономики полуострова.
Козлов утверждает, что привязка к валютному эквиваленту не позволяет в полной мере оценить ситуацию со стоимостью жилья на рынке. Но, учитывая прогнозы по курсу американской валюты до конца года, можно говорить о возможном повышении цен. С этим соглашается Сикорский, прогнозируя повышение цен на 5-7%.
