Кто, почем и зачем покупает квартиры в Симферополе

СИМФЕРОПОЛЬ, 20 окт – РИА Новости Крым. После вхождения Крыма в состав России на рынке недвижимости Симферополя произошли серьезные пертурбации. Первые полгода его сильно "лихорадило" – сделки практически не заключались, документы не оформлялись, но после "болезнь" отступила, и купля-продажа жилья стала постепенно адаптироваться к российским реалиям. Корреспондент РИА Новости Крым решил выяснить, кто и по каким ценам сегодня покупает квадратные метры в Симферополе.

Новые правила игры

Объемы вводимого жилья и цены на недвижимость Симферополя стабильно росли с 2009 года, но после вхождения Крыма в состав России рынок недвижимости фактически рухнул.

В 2017 году в Севастополе планируют ввести в строй нового жилья на треть больше, чем в 2016 >>

"Во многом такое падение было обусловлено проблемами с юридическим оформлением сделок, когда украинские реестры недвижимости оказались закрытыми, а российские для Крыма еще не были сформированы. Покупатели не понимали, по какому законодательству приобретать жилье", — вспоминает управляющий директор компании по продаже недвижимости Татьяна Мочалова.

Еще один негативный момент (в первую очередь для покупателей) – резкий рост цен на квадратный метр жилья.

"В 2013 году в Симферополе средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса была на уровне тысячи долларов, в домах на стадии котлована цены — от $600. Однокомнатную квартиру с ремонтом на вторичном рынке в близости к центру можно было приобрести за сумму от $30-37 тыс. Средние цены – от $0,85-1,03 тыс за кв м. Нормальные "трешки" стоили от $800 за кв м. В конце 2014 года цены за кв м на вторичном рынке на однокомнатные квартиры начинались уже от $1,2-1,5 тыс, то есть в среднем цены выросли на 30%", — сказала РИА Новости Крым Мочалова.

Проблемы с оформлением сделок во многом были устранены с началом работы Росреестра, а цены на жилье стабилизировал спрос-предложение. "Сейчас средняя стоимость в целом по городу на вторичном рынке на однокомнатные квартиры составляет около 62 тыс рублей. То есть цены стали чуть выше, чем во времена Украины", — отмечает эксперт.

Более того, сам рынок стал цивилизованнее. Цены больше не привязывают к доллару, а значит, валютные колебания оказывают на него меньшую нагрузку. Кроме того, если раньше сделки осуществлялись преимущественно летом-осенью, а с декабря по весну продажи фактически замирали, то сегодня такой сезонности уже нет.

"Изменился сам подход к застройке. На сегодняшний день в Симферополе реализуются лучшие градостроительные практики Российской Федерации. К жилой застройке впервые применяется системный подход: практика "встраивания" единичных новостроек в существующие городские условия вытесняется. Предпочтение отдают комплексной застройке, когда возводятся не дома, а целые микрорайоны с полноценной, создаваемой для них инфраструктурой", — считает Мочалова.

© РИА Новости . Александр Полегенько

Цена вопроса

Управляющий партнер аналитической группы Илья Пичуев отмечает, что особенность рынка недвижимости Симферополя — умеренный разброс цен по различным микрорайонам города. Средние цены на "первичку" и "вторичку" в удаленных от центра районах не сильно уступают стоимости квадратного метра в центральной и приближенной частях города. Например, в районе Луговой (окраина) в новостройках средние цены — 60-63 тыс рублей за кв м, а Севастопольская-Залесская (центр) — 59-68 тыс рублей за кв м.

Самым большим спросом в Симферополе пользуются однокомнатные квартиры малой площади. Нижний порог цен на вторичном рынке (разбитые квартиры, пристройки без чернового ремонта в расчет не берем) – малосемейки в "хрущевках" с косметическим или советским ремонтом площадью 20-31 кв м – стартовые цены от 1,7 млн рублей. Квартиры улучшенной планировки со сносным ремонтом площадью 33-35 кв м – стартуют от 2 млн рублей. "Однушки" в новых домах с хорошим ремонтом и мебелью площадью от 36 до 50 кв м стоят от 2,8 млн рублей. Самые дорогие квартиры на рынке площадью от 40 до 65 кв м – 4,5-5,5 млн рублей.

Турецкие бизнесмены готовы строить в Крыму жилье и торговые объекты >>

Цены на двухкомнатные квартиры в Симферополе начинаются от стоимости в 2,3 млн рублей. За эту сумму покупатель получит квартиру в доме малоэтажной застройки либо в "хрущевке" площадью от 38-46 кв, которая нуждается в ремонте. За квартиры улучшенной планировки площадью 48-53 кв м с давным-давно сделанным ремонтом просят от 2,5 млн рублей. Более-менее приличные варианты площадью 42-53 кв м стартуют с 2,9-3,2 млн рублей, с хорошим ремонтом — от 3,5 млн рублей. Квартиры в новых домах премиум класса с хорошим ремонтом и местом расположения площадью от 60 до 80 кв м начинаются с 5 млн рублей. "Двушка" в элитном доме или "сталинке" в центре города – от 7-8 млн рублей. Есть варианты и за 10-12 млн рублей.

Трехкомнатные квартиры в панельных домах с косметическим ремонтом или без ремонта площадью 59-63 кв м предлагают от 2,8 млн рублей. Квартиры в среднем состоянии площадью от 68,8 до 83,2 кв м стоят 4-5 млн рублей. Цены на "трешки" в новых домах с хорошим ремонтом начинаются с 5,5 млн рублей. За квартиры большой площади (более 100 кв м), дизайнерским ремонтом, импортной мебелью и техникой просят от 7-9 млн рублей.

По словам экспертов, на скидку при покупке квартиры можно рассчитывать, если продавец изначально превысил стоимость своей квартиры. "Если цена изначально сформирована правильно, скорее всего, скидки либо не будет совсем, либо она будет символической", — подчеркивает Мочалова.

Портрет покупателя

Основные покупатели квартир в Симферополе – это местные жители. "Это семьи, которые улучшают жилищные условия за счет накоплений, ипотеки, многие активно используют материнский капитал. Также покупают военные, которые пользуются ипотечными программами от Минобороны", — поясняет эксперт.

На втором месте — жители Крыма, которые ради возможностей столицы в предоставлении работы и досуга, стремятся переехать в Симферополь. Кроме того, многие крымчане покупают квартиры в столице для сдачи в аренду. В отличие от летних курортов, жилье в Симферополе пользуется спросом всегда.

На долю приезжих приходится около 25-30% сделок по покупке квартир и домов. Большинство переселенцев прибывают с материковой России: из Москвы, Екатеринбурга, Челябинска, Ростова.

"В основном это люди трудоспособного возраста, которые решили перебраться поближе к морю, но при этом хотят получать стабильный круглогодичный заработок, обучать детей в вузах, чего лишены зачастую жители ЮБК", — констатирует Мочалова.

Депутат ГД подготовил законопроект о застройке крымского побережья >>

Также недвижимость в Симферополе покупают и жители Украины, в основном из Донецка, Луганска, Харькова, которые бегут от войны и сложной экономической и политической обстановки в своей стране. На эту группу покупателей приходится около 3-5% рынка.

© РИА Новости . Тарас Литвиненко

Перейти в фотобанк

Домик на окраине

С рынком частных домов в Симферополе все обстоит сложнее. Цена сильно зависит от стоимости земли в отдельно взятом районе. В центральной части города цены заоблачные, при этом хозяева такой недвижимости часто формируют цену по своему усмотрению. Например, два примерно одинаковых компактных одноэтажных дома советской постройки, требующие капитального ремонта, в историческом центре города могут стоить 4-6 млн рублей. Во втором случае продавец не особо спешит расстаться с домом, а просто ждет своего клиента. "Не скажу, что частные дома в центральной части города пользуются спросом. Другое дело пригород, где продажи идут куда активнее", — отмечает Мочалова.

В основном частные дома рассматривают покупатели, которые уже владеют в городе хорошей двухкомнатной или трехкомнатной квартирой, а также приезжие, которые раньше жили в частном доме и не хотят переходить в квартиру.

"Покупатели, которые располагают средствами на покупку трехкомнатной или четырехкомнатной квартиры, сегодня мигрируют в сторону строительства частного дома. Хорошая трехкомнатная квартира в новостройке с ремонтом сегодня стоит примерно 6,5 млн рублей. За 1,2 млн рублей можно купить земельный участок, а на оставшиеся деньги начинать строить дом", — отмечает эксперт.

Хозяин не барин: 8 человеческих ошибок, которые мешают продать жилье >>

Цены на дома небольшой площади (около 100 кв м) в городской черте стартуют с 6-7 млн рублей. За такую сумму в основном предлагают дома с устаревшим внешним видом, которые были построены 20-30 лет назад, или же более древние и изношенные здания, но поближе к центру. Можно найти варианты дешевле, но состояние таких построек требует значительных вложений. Дома среднего уровня небольшой площади, с ремонтом и коммуникациями стоят 6,5-10 млн рублей. Постройки с хорошим внутренним и внешним ремонтом можно искать с суммой от 10 млн рублей. Дома большей площади (300-500 кв м) стартуют с 15 млн рублей. В центральной части города или же в хороших районах примерно за такие же дома просят уже от 20 млн рублей. За дома категории "вип" просят от 30 млн рублей, ну а если хочется что-то очень большое (жилая площадь 1-1,5 тыс кв м) и дорогое потребуется сумма с восьмью нулями.

Первичка vs вторичка

Эксперты рынка недвижимости в ближайшем будущем не ожидают глобальных скачков цен на квартиры и дома. Что касается спроса — в среднесрочной перспективе вторичная недвижимость начнет уступать первичке. Сегодня новостройки занимают примерно треть рынка. Рост интереса к новому жилью очевиден уже сегодня. К тому же, согласно планам застройщиков, объемы строительства жилья в ближайшее время будут значительно увеличены.

Как зарегистрировать недвижимость в Крыму: документы, сроки, цены >>

Не так давно в Симферополе стартовал один из самых масштабных проектов – строительство жилого микрорайона "Жигулина роща", которые предполагает возведение более 30 многоэтажных жомов или 6 тыс квартир на площади 44 га. Также планируется строительство крупнейшего микрорайона за всю историю полуострова "Крымская роза". Проект предусматривает строительство 9 тыс квартир на площади чуть более 100 га.

© РИА Новости Крым . Александр Полегенько