Основные положения
Собственники помещений в одном многоквартирном доме (МКД) могут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческую организацию, созданную для управления своим домом. Отличий данного объединения от управляющей организации много, но среди них можно выделить два основных — отсутствие прибыли в деятельности товарищества, и принятие решений участниками ТСЖ, а не руководством управляющей компании (УК).
Он предупреждает, что в настоящее время регистрируются не ТСЖ, как это написано в Жилищном кодексе, а товарищество собственников недвижимости (ТСН) в соответствии с Гражданским кодексом РФ. "Ошибки в формулировках при проведении собрания могут поставить крест на всех усилиях собственников", — говорит он.
По словам адвоката Дианы Агасиевой, такое юридическое лицо может быть создано только одно и только по инициативе собственников помещений в МКД, которые принимают соответствующее решение на общем собрании.
Первым делом
Для того, чтобы создать ТСЖ, необходимо провести общее собрание собственников помещений (жильцы, занимающие помещения в доме на основе договора соцнайма, в собрании не участвуют). Здесь Кочетков выделяет 3 этапа: подготовку, проведение и оформление результатов.
Подготовка к собранию связана с уведомлением каждого собственника помещения в доме о планируемом собрании и о тех вопросах, которые будут стоять на повестке дня. Для того, чтобы сделать все в надлежащем виде, необходимо знать поименный список всех собственников. "Получить данные у управляющей организации не получится, так как это персональные данные и их не предоставят", — предупреждает собеседник агентства.
Однако эти данные можно запросить через сайт www.rosreestr.ru. Правда, услуга эта платная. Так, при заказе выписки в бумажном виде с печатью физлицу придется заплатить 200 рублей за каждый документ по каждому помещению. Если запросить в электронном виде через сайт Росреестра (для этого нужна регистрация на сайте Госуслуги), то выписка стоит 1 рубль по каждому помещению.
Затем нужно подготовить уведомление о проведении собрания и раздать его каждому владельцу под роспись или направить заказным письмом с описью вложения по адресу прописки собственника. Также можно развесить соответствующие объявления на информационных стендах в подъездах.
Кто главный и сколько платим?
Активистам следует предупредить желающих выставить свою кандидатуру, что им нужно будет представить себя и объяснить другим собственникам, почему доверить управление следует именно им. Но чаще всего кандидатуры выбираются именно из числа активистов, которые и занимаются организацией процесса.
Собственникам стоит продумать и состав правления, так как именно эти люди будут принимать все решения, связанные с управлением домом. Численность и состав правления определяется собранием, четких предписания на этот счет нет.
Также заранее нужно продумать размер платы за содержание общего имущества дома — один из самых проблемных вопросов, так как у многих существует заблуждение, что товарищество стоит дешевле услуг управляющей организации.
"И у УК, и у ТСЖ в силу норм действующего законодательства обязанности перед собственниками помещений одинаковы, а значит не факт, что второе будет стоить дешевле. Если вам предлагают размер платы за содержание общего имущества намного ниже действующих в вашем населенном пункте — вспомните о том, что чудес не бывает", — подчеркивает Кочетков.
Предварительная смета позволит увереннее отвечать на вопросы и заинтересовать людей идеей. Разумеется, такую смету составить самостоятельно не получится. Кочетков рекомендует обратиться за помощью в консалтинговые компании или же к сотрудникам своей управляющей компании.
Документальная основа
Основополагающий документ — устав ТСЖ. Он определяет жизнь дома и является обязательным для исполнения всеми жильцами вне зависимости от того, голосовали они за него или нет. "Большинство уставов помещается на 10-15 страницах и по своей структуре достаточно стандартны. В них входят, в основном, пункты, предусмотренные законодательством", — отмечает адвокат. Посмотреть на уже готовые уставы можно на сайте "Реформа ЖКХ" или найти в интернете. Однако составлять собственный устав нужно совместно с юристом, специализирующимся на жилищном праве.
Другой важный момент — повестка общего собрания. В нее необходимо включить все основные вопросы, на которые должны ответить жители дома. К важнейшим вопросам относятся создание правления и выбор председателя товарищества, а также устава.
Решение каждого собственника фиксируется в листах голосования, соответствующие документы должны содержать данные о самом голосующем: его фамилию, имя, паспортные данные и номер документа, удостоверяющего его право собственности на квартиру, а также площадь принадлежащего ему жилища. Именно для этого необходимо получать данные Росреестра.
Внимание, собрание!
На каждый вопрос, указанный в решении, можно дать один из трех вариантов ответа "за", "против" и "воздержался". В листе голосования должна быть указана дата окончания голосования и оставлено место для подписи человека, объясняет Агасиева.
Оптимальная форма проведения общего собрания — очно-заочная. Очный этап очно-заочного голосования проводится в дату и время, указанные в уведомлении о проведении голосования. Место проведения голосования также должно быть указано в уведомлении. Кворум по итогам очного этапа не подсчитывается, так как собрание еще не окончено и впереди заочный этап.
После проведенного собрания подводятся итоги голосования и подсчитывается кворум. Если кворума площадей не было — собрание не состоялось, и подсчитывать результаты нет смысла. Если кворум был, то по каждому вопросу, поставленному на голосование, подсчитывается результат голосования и на основании этих результатов составляется протокол голосования.
При подсчете голосов надо учитывать, что голос владельца трехкомнатной квартиры имеет больший вес, чем голос владельца однокомнатной, так как площадь трехкомнатной квартиры больше, а голосование, как мы уже говорили, ведется метрами. Если же у одной квартиры есть несколько собственников, то и голосовать каждый из них имеет право только своей долей.
Оформляем ТСН
Посмотреть форму протокола можно в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах". Однако данная форма подходит только для очного или заочного голосования, но не для очно-заочного.
"Когда протокол составлен, избранному правлению следует осуществить еще целый ряд обязательных действий. Во-первых, закон требует, чтобы не позже 10 дней после окончания голосования итоги были оглашены его участникам. Далее необходимо зарегистрировать ТСН (поскольку по ГК РФ нет формы юрлица — ТСЖ, а есть ТСН — товарищество собственников недвижимости) в уполномоченном органе, которым является налоговая инспекция. Для этого правление уплачивает соответствующую пошлину в размере 4 тысяч рублей и нотариально заверяет заявление о регистрации. Заявление пишется на специальном бланке, который можно получить в налоговой", — объясняет Агасиева. Следующий шаг — весь пакет документов, включая устав, подается в ближайшую инспекцию ФНС.
