Рынок недвижимости Крыма спасут кешбэк, новые проекты и "пожизненные" кредиты - мнение

СИМФЕРОПОЛЬ, 12 июл - РИА Новости Крым. Рынок недвижимости Крыма показывает незначительное восстановление после существенного падения весной прошлого года. При этом большинство сделок приходится на местных жителей и вынужденных переселенцев из новых регионов. В тоже время число трансрегиональных сделок существенно снизилось в силу общей ситуации, высокой стоимости и недостаточной привлекательности предлагаемого жилья.

Что ожидает рынок недвижимости Крыма в ближайшие месяцы и какие шаги могут предпринять застройщики, чтобы поддержать спрос, – в материале РИА Новости Крым.

"С начала года банки выдали жителям региона 2 381 ипотечный кредит на общую сумму 9,1 млрд рублей, что больше показателей января-мая прошлого года на 27,5% по количеству и в 1,6 раза – по объему", – сообщили в крымском отделении Центробанка РФ.

Эксперты также отметили, что прирост поддерживается, в том числе, льготными госпрограммами. При этом на 1 июня 2023 года ипотечный портфель крымчан составил 53,6 млрд рублей, что на 29 процентов больше показателей прошлого года.

Однако в общероссийском масштабе восстановление ипотечных продаж в Крыму идет очень медленно. Согласно результатам составленного РИА Недвижимость рейтинга, Республика Крым и Севастополь оказались в числе регионов-аутсайдеров по числу выданных ипотек, заняв 84 и 83 строчки. Так, в Крыму на тысячу человек экономически активного населения выдано 5,6 жилищных кредитов, в Севастополе – 7,1. Для сравнения, у лидера рейтинга, Республики Тыва, этот показатель составляет 44,8. Эксперты объясняют столь существенную разницу экономическими факторами, состоянием демографии, а также доступностью и популярностью банковских услуг.

По мнению специалиста в области недвижимости и инвестиционных технологий Надежды Буйловой, снижение продаж на рынке новостроек обусловлено отсутствием программ лояльности и скидок на квартиры, как и уменьшением числа покупателей с материковых регионов.

"В отличие от крымских, материковые застройщики очень часто самостоятельно субсидируют ипотеку. В частности, для льготной ипотеки из 7,7 процентов они из собственных средств субсидируют 6,5 - 6,8 процента на весь срок кредитования. В случае семейной ипотеки застройщики субсидируют до 4,5 процента (из 5,7%)", – указала Буйлова.

В случае прямой продажи за наличные, материковые дивелоперы привлекают ощутимым кешбэком. Например, при покупке квартиры-студии покупателю возвращают 250 тысяч рублей после заключения сделки, максимальный кешбэк - 700 тысяч рублей - можно получить при приобретении трехкомнатной квартиры.

Еще одной существенной причиной, которая негативно отражается на спросе новостроек в Крыму со стороны материковых покупателей и молодых крымчан, является проектная отсталость крымской недвижимости. Целевая аудитория ипотечных кредитов – молодые люди в возрасте 25-45 лет. Они предъявляют совершенно новые требования как к самим квартирам, так и к жилым комплексам.

Ведущие материковые застройщики предлагают к покупке квартиры в жилых комплексах, построенные по принципу "город в городе". Кроме парковок, спортивных и детских площадок, такие комплексы включают интересные инфраструктурные объекты.

"Это более качественные пространства для детей, искусственные озера с водными аттракционами, благоустроенные пространства для семейного отдыха с ресторанными группами, бассейны с банными комплексами и искусственными термальными источниками, не говоря уже о встроенных системах "умный дом" и "умный двор", – перечислила Буйлова.

То есть материковые застройщики совершенно иначе подходят к тому, каким должно быть наполнение жилого комплекса, чтобы люди захотели купить там квартиру и жить. Если крымский девелопмент пойдет по стопам своих "старших братьев", то полуостров получит значительный прирост спроса за счет материковых покупателей, которые привыкли к другому уровню комфорта жизни, подчеркнула она.

По мнению эксперта, тенденции общероссийского рынка недвижимости таковы, что востребовано жилье даже не "комфорт", а бизнес-класса. Вследствие снижения цен бизнес-класс стал более доступным, так как застройщики были вынуждены снизить его стоимость до цен "комфорт плюс" или начального "бизнеса".

Ситуация на вторичном рынке жилья в Крыму не так сильно отличается от рынка новостроек. Единственная разница в том, что спрос здесь активно поддерживается за счет херсонских сертификатов.

С момента начала выдачи сертификатов для переселенцев в Крыму несколько повысились цены в сегменте вторичного жилья, однако это коснулось в основном небольших домиков, однокомнатных квартир и другого малогабаритного жилья. Цены на квартиры большой площади остались на прежнем уровне.

При этом специалисты указывают, что после реализации основного числа сертификатов следует ждать падения спроса и снижения цен в данном сегменте.

В свою очередь эксперт рынка недвижимости, член гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков отметил, что ситуация на ипотечном рынке может измениться после назначенного на 21 июля заседания совета Банка России по изменению ставки рефинансирования.

"В этой связи в банковской среде идут активные разговоры об увеличении ипотечных ставок", – поделился Барсуков. При этом эксперт отметил, что вероятность существенного повышения ключевой ставки (более чем на 1 п.п. – ред.) весьма сомнительна.

В пользу этого тезиса говорит заявление главы правительства РФ Михаила Мишустина, сделанное в ходе встречи с президентом Владимиром Путиным. Согласно последнему, правительство ожидает инфляцию в размере 5 процентов по итогам года. Эксперт подчеркнул, что данное заявление прозвучало уже после недавнего ослабления курса национальной валюты. Его можно расценивать как достаточно мощный сигнал, что власти не заинтересованы в увеличении ключевой ставки.

"При увеличении ставки рефинансирования на 0,5 или 1 п.п. поднятие ипотечной ставки не потребуется ни для рынка новостроек, ни для вторичной недвижимости в силу особенностей субсидирования государственных ипотечных программ и снижения стоимости жилья на вторичном рынке", – пояснил Барсуков.

Однако каково будет реальное положение, можно будет судить только после того, как руководство Центробанка примет решение.

По мнению специалиста в области недвижимости и инвестиционных технологий Надежды Буйловой, если спрос на вторичном рынке жилья сохранится на существующем уровне, то цены постепенно продолжат снижение.

При этом ожидать падения стоимости на новостройки в Крыму не следует. Застройщики не смогут этого сделать из-за очередного витка цен на стройматериалы, увеличения зарплат основного персонала и других расходов. Поэтому новостройки продолжат дорожать, хоть и не так сильно, как это было в период пикового спроса.

В свою очередь член гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков считает, что ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от решения по ключевой ставке и других принимаемых регулятором мер. В частности, увеличение числа продуктов с возможностью оформить ипотеку на срок до 50 лет позволит увеличить темпы кредитования и увеличит спрос на жилье в новостройках.

Кроме того, такой кредит снижает риски заемщика, что он не сможет вносить платежи в случае потери работы или иных жизненных неурядиц. В то же время, ничто не мешает погасить кредит досрочно, штрафных санкций за это не предусмотрено. Для банков кредиты на 35 и более лет также весьма удобны, так как позволяют снизить коэффициент резервирования, резюмировал эксперт.

Ранее директор по маркетингу и продажам крымской строительной компании Артур Дубровский заявил, что крымские застройщики лишены классических инструментов регулирования спроса на жилье в новостройках, в результате чего на региональном рынке недвижимости складывается не самая привлекательная ситуация для покупателей.