Жилые или нет: чем обернется для Крыма смена статуса апартаментов

Правительство РФ прорабатывает закон, призванный определить правовой статус апартаментов: его предлагают изменить на "жилые", закон должен быть принят до конца года. Документ серьезно обеспокоил крымских застройщиков и владельцев апартаментов.

СИМФЕРОПОЛЬ, 8 фев – РИА Новости Крым, Элеонора Павловская. Правительство РФ прорабатывает закон, призванный определить правовой статус апартаментов (помещений, используемых для постоянного проживания граждан, расположенных в зданиях нежилого назначения). Их статус предлагают изменить на "жилые", закон должен быть принят до конца года. Документ серьезно обеспокоил крымских застройщиков и владельцев апартаментов.    

Причина – особенности местного рынка недвижимости. Если в материковой части страны апарт-комплексы возводятся повсеместно и зачастую являются более доступными по стоимости, чем квартиры в жилых домах, то в Крыму это в основном элитный сегмент, расположенный на первой-второй линии от моря. Что ожидает данную недвижимость в случае придания ей статуса "жилья", разбирался корреспондент РИА Новости Крым.

Недвижимость в Крыму: новости, прогнозы, комментарии >>

Недвижимые пирожки

На протяжении последних десятилетий прибрежная зона от Феодосии до Евпатории активно застраивалась. Но наибольший интерес для мелких и крупных застройщиков представляли участки на Южном берегу Крыма (ЮБК), расположенные в непосредственной близости от моря - 50-100 метров. Здесь возводили гостиничные комплексы и разного рода апартаменты, большая часть которых фактически являлась многоквартирными жилыми домами. Последние сильно отличались по площади, этажности и качеству строительства.

Как правило, такая недвижимость приобреталась не для личного проживания, а с целью заработка путем сдачи внаем. Бизнес оказался прибыльным и в украинский, и в российский период. Наиболее показательным стал сезон 2020 года, когда стоимость аренды могла превышать 200 тыс. рублей в месяц. А по некоторым апартаментам это было 50 тысяч в сутки…

Апартаменты не только активно арендовали, но и приобретали. По данным экспертов, в период с июля по октябрь были распроданы практически все мало-мальски интересные объекты, при этом их стоимость успела вырасти на 15-30%. Крымские риелторы сравнивали скорость продаж с разбором "горячих пирожков" и неоднократно подтверждали, что спрос серьезно превосходит предложения.

По последним данным, интерес покупателей к этому сегменту хоть и снизился немного в зимние месяцы, но сохранился. Единственным сдерживающим фактором рынка сейчас является не дороговизна объектов, а отсутствие вариантов, сообщили РИА Новости Крым в одном из агентств недвижимости.

Однокомнатные и маленькие: какие квартиры будут строить в Крыму >>

Море, волны, аренда

Бурным для застройщиков и риелторов 2020 год стал не только из-за закрытых границ, но и желания людей защитить имеющиеся средства от возможного обесценивания. Еще одним фактором стала льготная ипотека под 6,5%. С апреля по декабрь в Крыму было выдано ипотечных кредитов с господдержкой на сумму более 5 млрд рублей. По словам риелторов, раскупленными оказались почти все объекты в ценовом диапазоне от 5 до 15 млн рублей, в том числе – на этапе котлована.

Ажиотажный спрос сподвиг застройщиков на подготовку и начало строительства новых метров. Их уверенность в том, что возведенные объекты будут куплены, укрепило и продление программы льготной ипотеки. И вот на этом этапе появляется новость о том, что отозванный годом ранее проект закона о статусе апартаментов планируется принять в этом году.

Если во  многих других регионах России эта новость была встречена весьма позитивно, то для Крыма она имела иной эффект. Большая часть апартаментов возводилась и продолжает возводиться в прибрежной 500-метровой зоне, где строительство жилой недвижимости запрещено. Что теперь будет с ними: заставят снести, остановят действующие стройки, отзовут выданные разрешения на строительство?

Напомним, согласно ст. 65 Водного кодекса РФ, ширина водоохранной зоны моря составляет 500 метров, ширина прибрежной защитной полосы Черного моря составляет 50 м. При этом, на основании п. 4.2. Региональных нормативов градостроительного проектирования РК от 26 ноября 2020 года, в зоне развития рекреационного потенциала в границах территории 500-метровой зоны введены ограничения строительства многоквартирной жилой застройки. Запрет не распространяется на гостиницы, апарт-отели и предприятия общепита.

В профильных министерствах Крыма на вопрос ответить затруднились, отметив, что "до окончания обсуждения документа и его принятия давать какие-либо комментарии преждевременно". Собеседник в региональном АНО "ЖКХ-контроль" также порекомендовал дождаться принятия закона. При этом отметил, что "закон обратной силы не имеет, и уже построенные здания никто разбирать не станет". По его словам, "апартаменты, разрешение на строительство которых будут выданы до вступления закона в силу, также будут достроены".

Однако непонятным остается механизм ввода строящихся объектов в эксплуатацию. Высока вероятность, что застройщики увязнут в судах, отметил эксперт строительной сферы. Может возникнуть необходимость проводить ряд согласований и доказывать, что возведение дома началось до вступления ограничений в силу. Еще большее волнение у застройщиков вызывает судьба комплексов, существующих пока только в проектах и на бумаге. Удастся ли получить разрешение на их строительство, придется ли переделывать проекты под новые требования, или – того хуже – отказаться от строительства?

По словам источника, все эти варианты сейчас проходят обсуждения, по результатам которых региональные власти направят в правительство РФ пакет предложений, "которые позволят региону сохранить возможность возводить такую недвижимость, не переводя ее в статус "жилой".

"Проект федерального закона, определяющего статус апартаментов и устанавливающего возможность регистрации в них по месту жительства, предполагает сохранить размер налога на недвижимость в размере 2% от кадастровой стоимости и расчет коммунальных платежей по коммерческим тарифам. По сути, собственники получат возможность только самостоятельно выбирать управляющую компанию и распоряжаться общедомовым имуществом. Так как большая часть собственников не проживает в них, а сдает в аренду, эти изменения не являются важными для них", - сказали РИА новости Крым в одном из агентств недвижимости, специализирующемся на продаже элитного сегмента.

В то же время эксперт рынка недвижимости Виталий Свечников уверен, что изменение правового статуса апартаментов может серьезно повлиять на их стоимость. Он прогнозирует увеличение цен на завершенные объекты в пределах 10-15% стоимости. А если законом будет введен полный запрет на строительство апартаментов, существующие могут еще больше подняться в цене. Учитывая прошлогодние тенденции, собственники вполне могут поднять планку на 20-25% стоимости. 

Площадь и место

А что говорит мировой опыт? Так, в Израиле понятие "апартаменты" отсутствует: недвижимость может быть жилой или коммерческой, еще вариант – дома отельной планировки, не оборудованные кухней. Жилой является вся недвижимость, пригодная для проживания: обязательно наличие комнат, кухни, ванной комнаты, должны быть подведены вода, канализация, электроэнергия. При этом не имеет значения, расположена ли такая квартира в доме с торговым комплексом или офисными помещениями на нижних этажах. Стоимость коммунальных услуг в них не отличается от обычных, а на размер налога влияет только место расположения объекта и его площадь. Никаких ограничений на прописку также нет.

А вот в США все совсем иначе: приобрести квартиру-другую с целью заработка у физлица не получится. Желающие инвестировать в недвижимость и зарабатывать на этом приобретают долю в компании, которая и является собственником дома, где все квартиры сдаются внаем. Если все же есть желание и возможность купить недвижимость с целью ее сдать, надо быть готовым к ряду неожиданностей, начиная с особенностей приобретения права владения. Так, существуют кондоминиумы, юридически это то же товарищество собственников жилья (ТСЖ). То есть домом управляет ассоциация жильцов, а жильцы ежемесячно вносят платежи на обслуживание дома и относящихся к нему объектов (бассейнов, детских площадок, парковок и т.д.). Помимо управления, ассоциация решает, могут ли жильцы завести собаку или украсить окна на праздники. Сдавать такую квартиру в аренду можно только после двух лет владения.

© Фото: pixabay.com

Еще один вид собственности: квартира в кооперативном доме. Здесь вообще придется пройти собеседование, включающее проверку биографии, кредитной истории и чистоты перед законом. По результатам совет решит, хотят ли вас видеть новым соседом или нет. Кстати, этот же совет может наложить запрет на сдачу квартиры внаем.

Не менее интересно обстоят дела с коммунальными платежами и налогами: они отличаются не только в разных штатах и округах, но могут разниться в домах одного района города. Все зависит от уровня развитости инфраструктуры и поставщиков услуг.

Особняки и небоскребы

Поручение правительству РФ обеспечить внесение в законодательство России изменений, "направленных на определение правового статуса помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан", дал президент Владимир Путин. Предельный срок внесения поправок – 1 августа 2021 года.

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщил в комментарии РИА Новости, что апартаменты необходимо "сделать" жильем. Глава Минстроя РФ Никита Стасишин в свою очередь отметил, что в ведомстве не только поддерживают данную инициативу, но и рассматривают возможность полностью запретить строительство новых апарт-комплексов в России. В комментарии РИА Новости он сказал, что "у министерства были разные мнения по этому вопросу" и добавил, "наверное, нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое".

Обсуждение правового статуса апартаментов в России ведется с 2016 года. В пояснительной записке авторы законопроекта подчеркивают, что "в последние годы данный сегмент активно развивается в крупнейших и крупных города России". По мнению авторов, необходимость его принятия заключается в том, что при возведении апартаментов застройщики не обязаны обеспечивать будущих собственников социальными объектами. Это позволяет снизить расходы и, следовательно, стоимость. Однако формирует дополнительную нагрузку на инфраструктуру городов. Обсуждаемый документ как раз и должен поставить точку в правовых взаимоотношениях муниципальных властей, застройщиков и собственников.

Массовое появление апартаментов в России началось в начале 2000-х в результате перестройки старых особняков. После модернизации помещения было невозможно оформить как квартиры, покупателей привлекали статусом и удачным расположением. На уровень апартаменты вышли после возведения делового центра "Москва-Сити". Данный сегмент рынка неоднократно пытались зарегулировать, но речи о запрете на их строительство и вывода из коммерческой недвижимости ранее не шло.