В 2023 году число самозанятых и индивидуальных предпринимателей в России превысило 4,5 миллиона человек. Само понятие "самозанятость" появилось лишь в 2019 году. Из-за этого многие банки пока опасаются данной категории заемщиков и не спешат предоставлять им ипотечное кредитование. Разберемся, какие преимущества имеют самозанятые и ИП, а также чего им стоит опасаться.
Как самозанятому или ИП оформить ипотеку
Чтобы самозанятому взять ипотеку, необходим паспорт с регистрацией, документ с подтверждением регистрации по месту пребывания (в случае отсутствия постоянной регистрации), справка о доходах по НПД (налога на профессиональный доход) за последние 3-12 месяцев. Иногда банки могут запросить дополнительные документы. Например, резюме в свободной форме с описанием бизнеса: чем занимается самозанятый, как давно работает, сколько у него постоянных клиентов и так далее. Бывает и так, что банк просит только паспорт и СНИЛС, или достаточно справки о постановке на учет, а справка о доходах не нужна.
У индивидуальных предпринимателей есть два варианта оформления: с подтверждением дохода и без. В зависимости от этого для ИП изменяются условия при сборе документов для получения ипотеки. Если оформляется ипотека с подтверждением дохода, то необходим паспорт с регистрацией, документ с подтверждением регистрации по месту пребывания (в случае отсутствия постоянной регистрации), документ о подтверждении дохода и квитанция об оплате единого платежа. Если подтверждения дохода не требуется, то необходим паспорт с регистрацией и документ, подтверждающий личность предпринимателя.
Остальная процедура выдачи ипотеки проходит в стандартном режиме, как в случае с наемным работником.
Важным моментом является составление предварительного расчета, где проверяется, на какую сумму и срок может претендовать заемщик при действующих в банке кредитных ставках. Рассчитать ежемесячный платеж важно до обращения в банк, чтобы не получить отказ из-за высокой кредитной нагрузки. На оплату всех кредитов клиент может тратить не более 50% дохода – это требование закона. Также заемщика ждет консультация с ипотечным менеджером банка для уточнения условия кредитования.
Следующий шаг – подача заявки на рассмотрение. Положительное решение действует до 60 дней. Когда объект недвижимости подобран, можно заключать кредитный договор, после чего документы подаются на регистрацию. Обычно в течение пяти рабочих дней происходит регистрация договора купли-продажи или договора долевого участия и кредитного договора – плательщик НПД становится собственником недвижимости.
"Самозанятый может получить ипотеку на льготных условиях наравне с другими потенциальными заемщиками. Исключение – ипотека для ИТ-специалистов и военная ипотека", – пояснили эксперты одного из банков.
В чем преимущества и чего стоит опасаться
Самозанятый и ИП могут совмещать деятельность с работой по трудовому договору. С точки зрения оформления ипотеки – это плюс. Так как у будущего заемщика сразу два источника дохода, которые банк суммирует при расчете максимальной суммы кредита.
Однако не все кредитные организации имеют свои ипотечные программы для самозанятых и ИП. Из-за этого банкам проще дать ипотеку тем, кто работает по найму и имеет стабильный доход. Хотя на практике и самозанятый, и ИП могут зарабатывать больше. Поэтому стоит подходить к выбору банка внимательно и обращать внимание на условия, так как они в некоторых кредитных организациях могут быть менее выгодными. Например, банк может увеличить первоначальный взнос или повысить ставку, чтобы снизить свои риски, если предприниматель по той или иной причине не получит прибыль от бизнеса и не сможет вовремя вернуть задолженность.
"Так, самозанятые, являющиеся клиентами одного из банков Крыма и использующие его мобильное приложение для формирование чеков, а также ИП, могут оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10%, претендовать на господдержку и получить дисконты: за оформление страховки, быстрый выход на сделку, наличие проектного финансирования у застройщика и другие", – рассказали специалисты.
Кроме того, взять ипотечный кредит можно и на покупку различных нежилых помещений. Например, апартаментов, машиномест, офисных или торговых помещений, а также помещений свободного назначения. Коммерческая ипотека для ИП и самозанятых также не отличается по условиям.
Как повысить шанс одобрения ипотеки
Шансы на одобрение ипотеки будут выше, если самозанятый или ИП имеет расчетный счет в выбранном банке, и в течение 3-12 месяцев на него стабильно поступают денежные средства или клиент формирует чеки, отображая сумму полученного дохода, в мобильном приложении банка.
Также будет учитываться наличие суммы в размере нескольких ежемесячных платежей на расчетном счете банка, в который подается заявка. Помимо этого, на положительное решение влияют материальные активы для залога или привлечение заемщика и/или поручителя по ипотеке. Кроме того, на успешное рассмотрение может повлиять внесение заемщиком первоначального взноса выше минимального. Еще важно помнить, что банки проверяют кредитную историю клиента, выплачивал ли он ранее хотя бы небольшой потребительский кредит.
Почему ипотеку могут не одобрить
Если вдруг ипотечный кредит не одобрили, то стоит выяснить, на каком этапе пришел отказ, так как заявку могут устранить на автоматической или ручной проверке. В первом случае нужно обратиться в Национальное бюро кредитных историй (БКИ) и проверить историю, а также обратиться в другие базы, где есть информация по задолженностям клиента – сайт ФССП, налоговой службы и ГИБДД. В случае ручной проверки сложнее понять, что могло не понравиться сотруднику.
Затем стоит постараться устранить возможную причину отказа. Если это случилось по итогам автоматической проверки, то нужно заглянуть в отчет по кредитной истории. Не исключено, что есть ошибки в одном из БКИ. Если есть ошибка, то нужно подать запрос на ее устранение в источник формирования кредитной истории – банк-кредитор или МФО. Если это было по ручной проверке, то попытаться выяснить причину можно вместе с ипотечным менеджером, возможно, аналитика не устроил срок деятельности самозанятого или уровень дохода.