Сложилось мнение, что лучший способ вложить деньги – купить участок земли, дом или квартиру, даже если нам есть, где жить. Но так ли это?
Казалось бы, дом - это свое, родное, неприступная крепость в нестабильном мире. И, конечно, неплохой формат вложения средств. Надежные инвестиции. Однако здесь и кроется распространенная ошибка: в определенный момент происходит подмена понятий, и вложения в постройку дома в голове владельца трансформируются в "инвестиции в недвижимость".
Сотрудникам компании "360 ФЛЭТ" за много лет работы довольно часто приходилось разрушать иллюзии владельцев недвижимости, обратившихся за помощью в реализации своего имущества с известной долей выгоды. Все же инвестиции – это именно когда планируется получить прибыль.
При каких условиях такие вложения прибыльны? Да, недвижимость справедливо рассматривается как актив, и это означает, что к ней применимы все правила оценки эффективности инвестирования капитала.
Для начала давайте определим качество вложений. Объект в частной собственности облагается налогом, вы тратитесь на его эксплуатацию, ремонт и коммунальные платежи. Есть и скрытые расходы - такие, как амортизация. Предположим, срок эксплуатации объекта составляет 50 лет, то есть через полвека его стоимость будет равна нулю. Это означает, что для корректной оценки нужно учесть амортизацию в 2% ежегодно.
Также в экономическом расчете необходимо учитывать инфляцию. Согласно данным Росстата, за 2020 год она составила 4,9%. Но это усреднённая инфляция по ограниченной группе товаров. Следовательно, на какие-то группы товаров она может быть ниже или выше этого значения.
Конечно, можно вернуть все вложения, продав объект, пусть и без прибыли. Однако, исходя из приведенных расчетов, чтобы хотя бы сохранить капитал на уровне первоначальных инвестиций, необходимо, чтобы стоимость объекта росла не менее чем на 7% в год. Рынок есть рынок, были периоды после 2014 года, когда рост цен на недвижимость в Крыму был более существенным. Сейчас ситуация иная, не приходится рассчитывать на доходность выше, чем по средним ставкам от банковского депозита. Единственная поправка – все зависит от сегмента рынка. Пожалуй, самый сложный, требующий профессионального подхода сегмент – это премиальная недвижимость.
Основатель компании "360 ФЛЭТ" Евгений Клочков:
"В компании "360 ФЛЭТ" мы уже 5 лет занимаемся премиальной недвижимостью полуострова и помогаем собственникам объектов в Крыму найти платежеспособных покупателей "на материке". Мы делаем оценку объекта по 23 параметрам, даем прогноз по срокам продажи и рекомендации, как повысить привлекательность объекта. Исходя из нашего опыта, можно сказать, что на рынке домов некоторых ценовых категорий абсолютно нормальным сроком реализации считаются 500 дней и больше. И это реальная статистика для хорошего объекта с рыночной ценой.
"По некоторым мы пытались работать, но собственники были настолько убеждены в ценности своей недвижимости, что отказывались обсуждать хоть какой-нибудь разумный дисконт. В итоге – и это можно посчитать – за 7 лет такие объекты потеряли более половины стоимости и постепенно подошли к той границе, когда и морально, и технически они просто устарели".
Так что, если вы покупаете недвижимость для инвестиций, посчитайте финансовую часть очень внимательно. Учтите, деньги сегодня и деньги завтра имеют разную ценность. Если проект растягивается на несколько лет, познакомьтесь поближе с понятием дисконтированного денежного потока. Это поможет не потерять вложенный капитал.
Если, например, ваш объект продается больше трех лет и это не роскошная вилла в Гурзуфе стоимостью более 100 млн рублей, вам надо пересмотреть подход к продажам. Иногда стоит более активно заняться продвижением объекта в информационном поле и привлечь для этого профессионалов.
ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Жилые или нет: чем обернется для Крыма смена статуса апартаментов >>