Дворец в собственность: как частный капитал спасает культурное наследие Крыма
В Крыму объекты культурного наследия могут спасти частные вложения
© Фото пресс-службы администрации Ялты
Президент России Владимир Путин поручил кабмину включить в национальную модель целевых условий ведения бизнеса до 2030 года направления для повышения эффективности мероприятий по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Для этого, говорится в перечне поручений, необходимо сократить продолжительность инвестиционно-строительного цикла при вовлечении таких объектов в экономический оборот.
Насколько охотно частные лица и бизнес берут объекты культурного наследия в Крыму в собственность, и почему то, что это очень сложно и не выгодно - мифологический тезис, корреспондент РИА Новости Крым говорил с тремя сторонами: чиновником из министерства культуры, руководителем реставрационной организации и частным лицом, чье учреждение находится в здании объекта культурного наследия.
Заместитель начальника департамента государственной охраны культурного наследия министерства культуры Крыма Александр Жаворонков начал свой путь в чиновники с должности архитектора-реставратора в 1999 году. Затем он перешел на государственную службу, трудился в департаменте охраны культурного наследия Москвы, так что знает о проблеме с нескольких сторон – как в теории, так и на практике.
Процесс перехода крымских объектов культурного наследия (ОКН) он считает сложным, потому что в разных частях республики они имеют разных вес привлекательности для потенциального инвестора. Кроме того, по его словам, в список входят не только здания вековой и полуторавековой давности, но и те, которые были построены всего сорок лет назад, так гласит закон.
"На ЮБК виллы выкупаются гораздо лучше, чем где-нибудь в степном Крыму. На Южном берегу ты покупаешь объект с проблемами, с дорогостоящей реставрацией, но при этом, как правило, в очень хорошем месте и с большой перспективой его дальнейшего использования", - пояснил он корреспонденту РИА Новости Крым.
Реставрировать VS построить
Замначальника департамента убежден: если взять в собственность объект культурного наследия в хорошем месте, то это будет гораздо выгоднее, чем найти и купить аналогичный по качеству участок и построить на нем достойное здание с нуля:
"Реставрировать памятники приятнее, чем строить, потому что потом ты живешь в объекте, который обладает историей. У меня много знакомых, которые вкладываются в особняки, они потом очень гордятся тем, что живут в историческом здании", - отметил он.
По словам Жаворонкова, количество лицензированных компаний, имеющих право на ремонтно-реставрационные работы, которые могут сделать хороший проект и потом по всем нормам закона реставрировать здание, растет. При этом, вопреки распространенному заблуждению, нет норм, по которым в объекте культурного наследия все должно остаться в том виде, в котором было сто или двести лет назад – с отсутствием современных удобств.
"Мы же не говорим о том, что у тебя должен быть туалет на улице, если его, допустим, не было в здании. Это технически возможно через проект, есть очень много вариантов. Например, если есть карниз, который формирует пространство, то такую комнату никто не даст разрезать на части и сделать там, условно говоря, номера. Но если техническое состояние сохранившихся элементов и планировочная организация самого объекта позволяет сделать какие-то перепланировки, то это возможно", - однозначен он.
При этом, по его мнению, техническое состояние объектов культурного наследия в Крыму в общем оставляет желать лучшего, так как в течение 35 украинских лет в них не проводилось никаких реставрационных работ.
"Сейчас это все нужно догонять, иногда объекты приходится в буквальном смысле поднимать из руин. Например, так называемый замок Монжене в Симферопольском районе", - добавил Жаворонков.
В Крыму процесс медленно, но идет – помимо ЮБК много реставрационных работ ведутся в Феодосии, подвижки начались и в Евпатории.
"Деньги вернулись в Россию, людям их надо куда-то вкладывать. А в Крыму полно объектов, которые требуют к себе внимания и которые можно было бы привести в порядок. Сейчас, конечно, в основном это делается либо через федеральные целевые программы, либо через бюджет республики", - сказал Жаворонков.
Но и частные лица не остаются в стороне.
© Telegram Михаил Развожаев
В Балаклаве восстановят охотничий домик князя Юсупова
Без туалета и с роскошной локацией
Юлия Иванишкина – генеральный директор одной из крымских компаний, которая обладает не только лицензией на разработку научно-проектной документацией по сохранению объектов культурного наследия, но и богатым опытом: в области реставрации фирма работает более 17 лет. По ее словам, при Украине компания крайне редко встречалась с частными заказами.
"В основном, если и финансировалась разработка научно-проектной документации по объектам культурного наследия, то она была за счет бюджетных средств. Инвесторов мы видели мало. Что касается первых нескольких лет после возвращения Крыма в состав Российской Федерации, то таких проектов тоже было совсем немного, видимо, из-за определенной сложности переходного периода", - отметила она в интервью корреспонденту агентства.
По ее словам, с 2022 года заинтересованности частных инвесторов в приобретении зданий, являющихся объектами культурного наследия, стало заметно больше. Иванишкина уточняет – реставрировать начали объекты культурного наследия, которые и ранее находились в частной собственности, региональный орган охраны объектов культурного наследия пристально следит за техническим состоянием памятников и регламентирует собственников сроками проведения реставрационных работ.
Такие строения приобретаются в собственность с охранными обязательствами: если их добросовестно не исполнять, то грозит немаленький штраф или даже лишение объекта.
"У собственника есть семь лет на то, чтобы после приобретения разработать проектную документацию и выполнить работу по реставрации объекта", - уточнил Жаворонков.
В собственность, уточнила директор, объекты берут в различном техническом состоянии и для разных целей: и для личного проживания, и под апартаменты для сдачи, и под рестораны или офисы. Важно не только отреставрировать фасады и интерьеры здания, но и соблюсти все действующие нормы и правила, как баланс между прошлым и настоящим.
"Чаще всего данные объекты обветшалые, находятся в полном запустении. Если ранее это был, допустим, санаторный фонд, то сегодня для соблюдения современных нормативных условий пребывания людей он уже не может быть предназначен: полное отсутствие исправных инженерных сетей, техническое состояние, представляющее угрозу жизни при эксплуатации. Мы приспосабливаем объекты культурного наследия под современное использование по всем действующим нормативам, соблюдая помимо реставрационных, строительные нормы и правила, нормы пожарной безопасности, сейсмостойкости и так далее", - сказала она.
При этом Юлия Иванишкина безоговорочно согласна с Александром Жаворонковым: объекты ОКН в частной собственности – это история в первую очередь престижа.
"Как-то у нас была встреча с итальянским архитектором Монотти. Когда мы задали ему вопрос, какая основная предпосылка успешно реализованного проекта, он нам ответил – локация. Ведь объекты культурного наследия расположены в топовых, самых дорогих, самых видовых местах, в основном они окружены многовековыми зелеными насаждениями, находятся рядом с набережными курортных городов".
Директор компании, занимающейся реставрационными работами, подчеркнула, что сейчас найти в застроенных крымских городах лучше этих участков земли невозможно.
© РИА Новости Крым . Дмитрий Макеев
Вилла "София" в Ялте
Объем проблем
Собственники объектов культнаследия в Крыму по многим причинам неохотно афишируют свое владение и имеют на это право – все же это их частная жизнь. Ответить на вопросы РИА Новости Крым согласилась директор частного музея Константина Коровина в Гурзуфе Виктория Жигунова. Музей расположен в здании старинной дачи художника на берегу моря.
Виктория отметила, что первоначально комплекс зданий и территорий виллы художника "Саламбо" находился в ужасающем состоянии, но и тогда, решившие взять объект в аренду Жигуновы, не представляли себе, с чем столкнутся:
"Думаю, что мы видели лишь верхушку айсберга, которая, конечно, пугала, но в силу характера воспринималась нами скорее, как вызов. Если бы мы тогда знали, какой объем проблем у этого айсберга под водой, возможно, и не решились бы на этот шаг. Масштаб проблем, связанных с ветхим состоянием стен, перекрытий, коммуникаций, окон, дверей, электрики и состояния территории до сих кажется мне сложно подъемным. Но день за днем мы их решаем и медленно, но верно приводим все в порядок - буквально метр за метром".
Сделать пришлось многое - музеефицировали пространство виллы "Саламбо", убрали следы ночлежки, которая там долгое время была, навели чистоту.
"Несмотря на статус объекта культурного наследия регионального значения, сама вилла уже много десятилетий существует совсем не том виде, в каком ее оставил в 1917 году Константин Коровин. Над зданием и над территорией основательно поиздевались, многое перестроили. Конечно, правильно было бы вернуть зданию первоначальный вид и сделать все так, как было при Константине Алексеевиче, но с существующей законодательной базой это невозможно, ведь здание стало объектом культурного наследия, когда было уже основательно перестроено внутри и снаружи", - сожалеет Виктория Жигунова.
В настоящее время комплекс зданий передан частному музею по договору долгосрочной аренды и является убыточным предприятием.
"Невозможно создать успешную бизнес-модель в связи с высоким фактором сезонности, огромной арендой, которую мы платим за объект, содержанием штата, всеми текущими расходами, которые мы несем круглый год вне зависимости от того, есть посетители в музее или нет. Если сохранять назначение объекта (культура), то без помощи государства и меценатов не обойтись. Мы фиксируем убытки и будем фиксировать их до тех пор, пока не найдем людей или государственные программы поддержки объекта", - констатировала Жигунова.
© РИА Новости Крым
Фотозона во дворе музея Коровина на даче "Саламбо" в Гурзуфе
Опыт Москвы как пример
В разговоре с корреспондентом агентства она ставит в пример Москву, где проблему запущенных объектов культурного наследия, по мнению директора музея, решили кардинально.
"У московской мэрии существует программа, которую условно можно назвать "рубль за метр". Если предприниматель берет под крыло объект культурного наследия, наводит там порядок и ведет бизнес, таким образом, спасая этот объект от разрушения, то он платит государству арендную плату в один рубль за квадратный метр в год", - привела Виктория Жигунова столицу в пример.
При этом, по ее словам, за аренду виллы "Саламбо" в Крыму музей Коровина платит 5,5 млн рублей в год, а флигель, который остался от усадьбы семьи Коровиных в Товарищеском переулке в Москве - 300 рублей за тот же период.
Положительный опыт Москвы приводит в пример и Александр Жаворонков. По его словам, в России сейчас приведение в порядок объектов культурного наследия сдерживает их статус госимущества. Жаворонков отмечает: в основном по всей России ОКН сдаются в долгосрочную аренду на 49 лет. Чиновник на проблему смотрит одновременно глазами и предпринимателя, и госслужащего:
"Ты берешь объект в плохом состоянии, вкладываешь в него свои деньги для приведения в порядок, но при этом не становишься собственником этого объекта в полной мере. Если есть возможность выкупа этого объекта и приведения его в порядок, здесь, конечно, с точки зрения бизнеса, он гораздо более комфортен. Насколько я понимаю, законодатель сейчас тоже думает в этом направлении. Надеюсь, что придумают какую-то форму, когда можно будет объекты в плохом состоянии продавать или передавать за очень небольшие деньги с последующим контролем и выполнением реставрационных работ. Если здание все равно умирает, дайте ему шанс, пусть оно будет спасено".
Жаворонков привел в пример старинное красивое разрушающееся здание в самом центре Евпатории, на аренду которого государство уже несколько раз с 2021 года объявляло конкурс, но за все эти годы никто из инвесторов на этот конкурс так и не вышел.
"Как в Москве была организована система? Ты покупаешь право аренды на объект. Есть начальная цена торгов, ты начинаешь торговаться с этой цифры за право оплатить аренду, пока ты проводишь реставрационные работы. Если ты предполагаешь, что тебе памятник нужно будет приводить в порядок пять лет, то ты платишь аренду в этом размере пять лет. Когда ты реставрационные работы завершил, то начинаешь платить за аренду рубль за квадратный метр. Вот такой стимул", - уточнил Жаворонков.
При этом он признался, что был бы счастлив, если бы государство изобрело систему, при которой объект культурного наследия передавался бы собственнику с минимальной стоимостью. А далее хозяин уже должен будет по полной вкладываться в его реставрацию.
"Такой подход был раньше, но его запретили, потому что ОКН стали специально доводить до деградации, чтобы минимально оценить и передать "своим". Но в этой ситуации у нас есть и обратная сторона: есть объект, который находится в крайне удручающем состоянии, и мы не можем найти инвестора, который арендует его даже бесплатно и вложит в него 100 млн, а потом еще за такую же сумму его выкупит. Ведь мало людей, которые из кармана достали свои деньги и ими оперируют, в основном это кредитные, заемные, ипотечные средства", - объясняет свой подход Жаворонков.
Муниципалитеты, считает Александр Жаворонков, могут становиться первопроходцами и примером для частного бизнеса.
"Любой город, главный архитектор этого города, должен участвовать в подборе, разработке концепции. Например, Симферополь. Давайте отремонтируем, реставрируем центральную часть, старый город. И поедет турист. Тут надо подумать, что первично - сначала бизнес, а потом приведение в порядок, или сначала приведение в порядок, а потом бизнес", - задался он вопросом в эфире радио "Спутник в Крыму".
© РИА Новости Крым . Дмитрий Макеев
Центр Алупки после реставрации
Где искать себе виллу с историей
Стране нужна государственная федеральная программа спасения заброшенных объектов культурного наследия, убеждена Виктория Жигунова.
Есть и инициатива президента – привести тысячу объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, к нормальному работоспособному состоянию, вовлечь их в хозяйственный оборот до 2030-го года. Для этого их вносят в реестр единого портала объектов культурного наследия.
В нем будет представлена полная информация об охранных обязательствах и ограничениях использования, аналитические и статистические материалы о состоянии того или иного объекта, можно будет увидеть ход работ по их сохранению.
Закон о его создании подписал Владимир Путин. Порядка десяти в реестре – крымские.
Среди них - дом графини Монжене в селе Пионерское Симферопольского района, дом семьи Токмаковых в Кореизе, дача Телепчи Бармамбиева в Алупке, так называемая "Приморская санатория Лосева" и особняк Желнаренко в Евпатории, здание роддома Соболева, кинотеатр "Симферополь" , дом купца Пачаджи в Бахчисарае и усадьба Шлее в Чеботарке Сакского района.
"Инвестору предлагается льготная арендная ставка. Если он заходит на этот объект, ему предлагается 9% под все работы, которые выполняются на объекте. Это достаточно неплохой стимул ввязаться в эту благородную задачу", - уверен крымский чиновник.
По приведенной им статистике, в Республике Крым только памятников ОКН регионального значения - более 2000, а всего – 5 тысяч.
Читайте также на РИА Новости Крым:
